Най-трудното ипотечно рефинансиране някога: ключови заведения


Най-трудното ипотечно рефинансиране

Похвала на всичко, което е добро на този свят! След четири месеца и една седмица най-накрая успях да рефинансирам основната си ипотека за пребиваване!

Първоначалният ми заем беше 5/1 ARM при 2,5%, който започна на 1 август 2014 г., и се нулира на 4,5% на 1 август 2019 г. Сумата на заема беше 990 000 долара, а плащането беше 3 920 долара на месец.

Новият ми заем е 7/1 ARM при 2.625%. Сумата на заема е 700 711 долара, а новото месечно плащане е 2 814,41 долара. Нямаше разходи за това рефинансиране. Всъщност ми беше изплатен кредит от 220 долара.

Подобряването на паричните потоци в размер на 1 105,59 долара на месец помага за противодействие на новите разходи за предучилищна и здравна грижа. Но това не е достатъчно, поради което трябва да намеря нови начини да спестя и печеля.

Крайният ми план е да изплатим основното си местожителство до 1 октомври 2026 г. и никога повече да не получаваме друга ипотека. Ипотечните ставки ще трябва да спаднат още 0,5% за мен, дори да обмисля да премина през друго рефинансиране.

Това рефинансиране беше най-трудното ми ипотечно рефинансиране, което се дължеше на времето, отнемащо, различните криви топки, с които се сблъсках, самонанесена рана, общото ми разочарование от непознат заемодател и един много хитър заглавен офицер.

Но всичко свърши сега и исках да споделя някои предприемания, за да ви помогна да вземете по-добро решение за рефинансиране.

Ниските лихвени проценти правят голяма разлика

Когато рефинансирате ипотека, често нулирате 30-годишния график на амортизация обратно на нула. Следователно, ако искате да изплатите ипотеката си въз основа на предишния си график за амортизация, ще трябва да плащате допълнителна главница на базата на нормалните си месечни плащания.

Това, което ще забележите от моя амортизационен график по-долу, е, че въпреки нулирането, 46% от моето плащане е за изплащане на главница, Не е зле. Това е интересно, защото винаги чувате, че през първите години по-голямата част от ипотечното ви плащане върви към изплащане на лихва.

Схема за амортизация

Всъщност до четири години разделението между главницата и лихвата достига паритет. И до петата година по-голям процент от плащането на ипотека отива за изплащане на главницата, отколкото на лихвите.

Ако ставката на моята ипотека беше 4,5%, месечното ми плащане би било 3,550 долара, вместо 2 814,41 долара. Но 2628 долара от 3550 долара, или 74% от плащането ще отиде за лихва, По исторически стандарти 4,5% не се счита за висок процент на ипотека.

С други думи, рефинансирането сега, когато лихвите са толкова ниски, не само подобрява месечния ви паричен поток, но и значително повишава процента на плащането ви към главницата, Това е все едно да получите специален "двама за един".

След като успешно приключите рефинансирането на ипотеката, поискайте от амортизационния си график да разбиете собствените си номера. Смятам да изплащам 80 000 долара на година допълнителна главница, за да имам нулев баланс до 2026 г.

Кредиторите все още са изключително строги

И Ситибанк, и Уелс Фарго ми казаха, че за да постигнат най-добрия си процент на ипотека, ще ми трябва кредитна оценка 800+.

Когато получих последната си ипотека през 2014 г., Ситибанк каза, че 760+ е достатъчно добър, за да получи най-добрия си ипотечен процент по това време.

Винаги съм бил наясно, че кредиторите стават по-строги след финансовата криза. Въпреки това, поради огромно пускане на бикове, не очаквах моите банки да са толкова строги.

Обхват на FICO

Дори след като се промъкнах с 804 кредитен рейтинг, и двете банки все още ме прекараха през крилото, като изисквах огромно количество документация.

Казвам и на двете банки, защото първоначално прекарах два месеца в опити да рефинансирам чрез Citibank. Но след като Citibank даде да се разбере, че няма да ми даде по-ниската ставка, която първоначално обеща, аз отмених 10 дни преди да затворя без наказание.

Това е самонанесената рана, която споменах. Но беше направено по принцип и малко упоритост.

С други думи, целият ми процес по рефинансиране на ипотека наистина отне шест месеца, за да завърши!

Въпреки че все още бях проверяван като заподозрян шпионин в ареста на ФБР, беше добре да знам, че и двете банки бяха изключително щателни с моите финанси. Ако банките бяха толкова задълбочени с мен, тогава те трябва да бъдат изключително задълбочени и с други кандидати за ипотека.

От последните данни на Ню Йорк Фед знаем, че средният кредитен рейтинг за одобрените ипотеки е ~ 760. Въз основа на последната ми рефинансираща сага, аз абсолютно вярвам в това.

Предвид строгите стандарти, използвани за квалифициране на някой за ипотека между 2010 и 2019 г., по време на следващия спад, аз просто не виждам същото количество касапница за пазара на жилища. Със сигурност може да видим 10 – 20% корекции, но не и корекциите от 30% – 50% +, на които станахме свидетели по време на последната финансова криза.

И накрая, и Citibank, и Wells Fargo изискват от мен съотношение заем / стойност 80% или по-ниско. С други думи, трябваше да имам поне 20% собствен капитал в дома си, след като независими оценители направиха своите оценки.

Моят офицер по титла току-що го изпрати

През уикенда, преди да планирам да подпиша всички документи, открих заглавната компания очаквайки да платя 9,662.43 долара при затваряне, Само разглеждането на номера нямаше смисъл, тъй като месечното ми ипотечно плащане, включително главницата и лихвите, възлизаше на 3 970 долара при новата норма на нулиране.

Първо наложих ипотечния служител да обясни големия брой. Тогава аз имах титуляра по принцип да преразгледат написаното от ипотечния служител, въпреки че двамата бяха във веригата за електронна поща. И двамата останаха от номерата, въпреки че очевидно не бяха наред.

За щастие, направих математиката и ги накарах да разберат, че са удвоили броя на ипотечните лихви на стойност един месец, които вече съм платил. Те също използваха стара декларация за изплащане, която имаше по-висок баланс. Те пропуснаха тази ключова точка, защото рефинансирането отне толкова много време.

Този разочароващ инцидент ме накара да разбера, че някои кредитори и служители на дружества за титулярни компании не са наясно със собствените си грешки или наистина не ги интересуват. Стига да им плащате повече при затваряне, това е важното. Освен това този инцидент ме накара да разбера, че сега хората с увреждания са, когато става въпрос за разбирането на всички числа. Не е чудно защо толкова много собственици на домове се сблъскаха с толкова проблеми през последния спад.

Трябваше да отделя поне час за проучване на числата и да изчисля защо са ме презаредили с най-малко 4,551.26 долара при затварянето. И след като математически стигнах до дъното на таксата за натрупване, те дори не се извиниха.

Вместо това служителят по титлата всъщност се дразни, че трябва да повтори окончателното изявление за рефинансиране и каза:Уикендите не работя, Въпреки че тя изпрати първоначалното окончателно изявление в петък следобед и очакваше да подпиша документите до понеделник сутринта.

Ако не работите през уикендите, не го правете. Титулярният офицер ме притискаше да продължа с подписването, въпреки че ми беше неприятно номерата. Служителят по заглавие също беше като учителя в училище, който ви накара да се почувствате зле, когато зададете въпрос.

Ако не разбирате числата, не подписвайте документите! Поискайте ясно обяснение. Имате право да разбирате!

В крайна сметка успях да намаля изплащането си при затваряне на 5111,17 долара от $ 9,662.43, значителна разлика от $ 4,551.26,

Рефинансирането без разходи все още струва пари при затваряне

Въпреки че моят ипотечен рефинансиране не ми струва никакви пари, все пак приключих с писането на новия си заемодател чек за 5111,17 долара. Звучи много за безвъзмездно рефинансиране нали?

И така, какво се случва, когато собственикът на жилище, който приключи безрентабилен рефинансиране, все още трябва да плати хиляди долари при затваряне? За непосветените може да изглежда, че заемодателят се опитва да ви откъсне с някои подли такси. Може би заемодателят мисли, че ще се съгласите, тъй като след толкова месеци сте толкова близо до финала.

Имах някои подобни притеснения, особено когато компанията за заглавие искаше да напиша чек за $ 9,662.43 при затваряне. Но бъдете сигурни, кредиторите не се опитват да ви откъснат, поне не директно. По закон заемодателят трябва да ви възстанови всяко превишение в рамките на 30 дни.

Позволете ми да демонстрирам използването на окончателния график на таксата на моя заем като пример, за да можете да видите всички разходи за рефинансиране и кредити за себе си.

Защо рефинансирането без разходи струва пари при затварянето

Както се вижда от окончателното изявление за рефинансиране, има много такси, когато става въпрос за рефинансиране на ипотека. Единствената такса, която би могла да бъде избегната, ако банката беше по-ефективна, е 875,89 долара такса за удължаване на цената.

Кредитът от 6131,22 долара покрива всички такси плюс ми дава дължимо салдо в размер на 220 долара. Причината, при която трябваше да изляза с проверка от $ 5111,17 при затварянето, се дължи на:

  1. Трябва да плащате застрахователната премия за собственика на жилището за цялата година в размер на 1,267.05 долара.
  2. Да се ​​наложи да платите 3 444,12 долара лихва за ипотека при 4,5% от 9/1/19 – 10/11/19. В изявлението се казва, че дължа само 3,464 долара, поради което имам дължимо салдо в размер на 220 долара.

Следователно, 5111,17 долара са пари, които така или иначе дължа. Преди бях избрал да плащам годишната застрахователна премия на собственика си на месечни вноски без допълнително заплащане. Но за да се рефинансира, законът изисква годишната застрахователна премия на собственика на жилището да се изплаща изцяло.

Когато забавянето на рефинансирането ми струваше плащане на 4,5% лихва от 9/1/19 – 10/11/19, вместо 2,625% лихва. Приключих плащане с 36,14 долара повече лихва на ден за 41 дни, което е общо 1 481,74 долара.

Непредвиждането на две разширения на тарифите беше критична грешка от моя страна. Наивно се доверих на указанията на служителя по заема да извърши рефинансирането в рамките на 2,5 месеца.

От положителна страна, аз все още получавам 84 месеца при 2,625% в задния край, започвайки от 10/11/2019.

Ако имате ARM, урокът е да опитате и да завършите рефинансирането си месец, преди да го нулира, а не след неговото нулиране. Освен това, ако сте близо до приключване на рефинансирането си в една банка, както бях, изчислете потенциалните такси за натрупване преди да решите да отидете с друга банка.

Най-вероятно също ще трябва да излезете с пари при затваряне за безвъзмездното си рефинансиране, така че бъдете готови.

Не правете големи финансови промени

По време на процеса на рефинансиране не правете внезапни и големи финансови промени. Те включват:

  • Купуване на кола
  • Направете голяма инвестиция
  • Големи депозити или тегления
  • Кредитни запитвания
  • Променете доходите си
  • Промяна на работни места
  • Загуби си работата
  • Промени във вашето оттеглящо се доверие

Очаквайте всеки финансов ход да бъде разгледан по време на обичайния прозорец за рефинансиране. Ако в крайна сметка се налага да разширите заключването на тарифата си, тогава трябва да бъдете изключително внимателни.

С всяко разширение трябваше да изпращам нови банкови извлечения и брокерски извлечения. След като изпратих нови изявления, след това ме помолиха да обясня редица транзакции.

В един имейл от ипотечния служител той ме помоли да обяснете 36 транзакции това се случи в моята разплащателна сметка и спестовна сметка. Тези транзакции включваха кредити от моите 18 инвестиции в недвижими имоти, финансиране на капитал за няколко частни фонда и фондове за рисков дълг, проверки за възстановяване на разходи и различни кредити, получени от дивиденти и продажби на активи.

Стресът ми продължи, защото трябваше да получа друга кредитна проверка, тъй като валидността на оригиналния изтече след два месеца. Това създаде излишно безпокойство, защото ми се наложи да получа над 800, за да запазя 2,625%. Както някои от вас знаят, множество запитвания за кредит за кратък период от време могат да навредят на кредитния ви рейтинг. За щастие резултатът ми отново излезе същия при 804.

Рефинансиране за финансова гъвкавост

Няколко души попитаха защо просто не изплатих ипотеката в размер на 700 711 долара, тъй като прехвърлих над 1 000 000 долара на Wells Fargo, за да получа ценовата цена на връзката. Все още имам 300 000 долара остатък за инвестиране.

Когато реших, че мога да рефинансирам само 3 %%, силно обмислях да платя ипотеката до 500 000 долара. След като успях да намаля ипотечния процент до 2,625%, обаче, почувствах, че процентът е твърде нисък, за да се изплати, особено след като кривата на доходността беше обърната.

В един момент по време на процеса на рефинансиране успях да получа безрискови 2,5% от парите си, като отворих онлайн спестовна сметка или закупих тримесечна облигационна облигация. Въпреки че паричните ставки сега са по-ниски, разликата е толкова малка, че направи агресивно изплащането на ипотеката неоптимален ход.

Освен това нямах 700 711 долара пари в брой, само около 200 000 долара. Щеше да ми се наложи да продавам ценни книжа на стойност 500 000 долара и да плащам данъци, което винаги е провал.

Исках да имам повече гъвкавост с парите си, като не потъвам толкова в основната ни резиденция. Ако на хоризонта има рецесия, искам да имам достатъчно пари, за да купя акции, имоти под наем или търговски имоти някъде в сърцето.

И накрая, ако променя решението си и искам агресивно да изплаща ипотеката, която все още мога. Като се има предвид, че рефинансирането не ми струва пари, предоставях си максимална гъвкавост.

Винаги вземайте мерки, за да спестите пари

Въпреки че последното ми рефинансиране на ипотека беше истинска PITA, радвам се, че преминах с него.

Не само успях да напиша поредица от образователни публикации, за да помогна на читателите да вземат по-добри решения за рефинансиране на ипотечни кредити, но също така ще спечеля над 90 000 долара в разходите за ипотечни лихви за седем години.

Рефинансирайте ипотеката си. Рефинансирайте студентските си заеми. Възползвайте се от 0% оферти за кредитна карта APR, ако се нуждаете от възстановяване. Избягвайте да заемате пари за автомобил. Докато сме изправени пред несигурно икономическо бъдеще, сега е моментът да се възползвате от по-ниските ставки, за да засилите вашите парични потоци.

Читатели, с удоволствие бих искал да чуя за най-новото ви преживяване на ипотечно рефинансиране. Хванахте ли грешки, направени от заемодателя, които се нуждаеха от коригиране? Колко време отне вашето рефи от началото до края? Преживяхте ли разширение на тарифата или две?

<! –

->